TR 
on yıllarda müstakil konutlar için gerekli imar izni ruhsat harçlarının önemli ölçüde artış göstermesi vatandaşta arayışa neden oldu. Hal böyle olunca ruhsat gerektirmeyen evlerle ilgili önemli bir arayış başladı. İmar izni ile ilgili kanun ve yönetmeliklerin farklı anlaşılabilir durumlar ifade etmesi de durumu oldukça güçleştirdi. Her ne kadar müphem konular olsa da vatandaşlarda arsaya prefabrik ev yapmak hususunda bazı ipuçları da verebileceği beklentisini de yükseltmiş durumda.
Arsa üzerine ev veya bina inşa etmek istendiğinde kanuna uygun bir biçimde inşaata başlanabilmesi için istenen belgeye yapı ruhsatı denilmektedir. Bu izin belgesi olmadan inşaata başlanması yasal olarak mümkün değil. Yapı ruhsatı 3 Mayıs 1985 yılında TBMM’de kabul edilerek 9 Mayıs 1985 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 3194 sayılı imar kanununda belirtilmiştir. Kanunun 21. maddesinde bütün inşaatlara ruhsat alma zorunluluğu getirilmiştir.
Yapı ruhsatı almak için ev sahibi veya vekilinin yapı ruhsatı alma dilekçesiyle birlikte gerekli diğer evrakları inşaatın yapılacağı bölgenin bağlı bulunduğu belediyenin imar müdürlüğüne giderek başvurması gerekir. İnşa edilecek yapı şayet belediye mücavir alanı dışında kalıyorsa müracaatın valiliğin uhdesinde yapılması gerekmektedir. Örneğin belediyeye bağlı bulunmayan köy ve mezralarda ruhsat almak için başvurulacak kurum il merkezlerindeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleridir. Ruhsat dilekçesine eklenecek resmi belgeler İmar Durumu Belgesi, arsaya ait Çap ve Tapu Sureti, Aplikasyon Krokisi, TMMO vizeli 5 nüsha mimari proje, yine TMMO vizeli 5’er adet Betonarme Projesi, Mekanik Tesisat Projesi ve Elektrik Projesi. Bunun dışında her biri Noterden onaylanmış TUS Taahhütnamesi, Mal Sahibi Taahhütnamesi, TUS Büro Tescil Belgesi, Sürveyan Taahhütnamesi, Harita Mühendisi Aplikasyon Taahhütnamesi. Mimar Büro Tescil Belgesi ve son olarak da TMMO vizeli Zemin Etüt Raporu ruhsat başvurusu için gerekli resmi evraklardır.
Yukarıda bahsettiğimiz 1985 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu ve konuyla ilgili düzenlenen mevzuatlar özel hallerdeki bazı yapıları ruhsat alma zorunluluğundan muaf tutmaktadır. Şimdi tarla içerisine ahşap ev veya konteyner ev yaptırmak isteyen vatandaşların merak ettiği konuları açıklamaya çalışacağız. Hangi yapılara ruhsat gerekmemektedir buna bakalım.
İmar Kanunu’nun 21. maddesinde belirtildiğine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi olmamaktadır.
Aynı maddede belirtilen tel örgü yapı kapsamında tutulmamış olup ruhsat gerektirmemektedir.
Şimdi köyde tarlaya prefabrik ev yapmak isteyen vatandaşları ilgilendiren konuya gelelim. İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı gerekmemektedir. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların da yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun şekilde inşa edilmesi zorunludur.
Köydeki arsaya prefabrik ev veya konteyner ev yaptırmak isteyen vatandaşların yukarıdaki maddeyi iyice araştırmalarını öneririz. Köy muhtarları bu konuda yeterince açıklayıcı bilgi vereceklerdir. Bunun dışında ev yaptıracakları köyün bağlı bulunduğu il merkezinde bulunan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüyle iletişime geçerek yöreye özel detay bilgi alabilirler.
Yukarıda belirtilen köylerde inşa edilecek yapılar dışında şantiye yapıları da ruhsat kapsamı dışında bırakılmıştır. Şantiye binaları, ruhsat alınarak yapısına başlanılan esas binanın bitmesinden sonra ve yapı kullanma izni verilmesinden önce yıkılmak üzere esas binanın yapımı için gerekli nitelikte ve büyüklükte inşa edilen geçici nitelikte yapılar oldukları için ruhsata tabi tutulmamaktadır. Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre, şantiye binasının inşaat tamamlandıktan sonra kullanılabilmesi için, şantiye binasına plan ve mevzuat kapsamında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi durumda şantiye binası yıktırılmadan esas binaya yapı kullanma izni verilmemektedir.
Prefabrik evler için ruhsat gerekli mi sorusunun cevabı konutun inşa edileceği arsanın bağlı bulunduğu yere göre değişiklik göstermektedir. Köylere prefabrik ev yapmak isteyenlerle ilgili ruhsat zorunluluğu dışında tutulan kanun maddesini yukarıda belirtmiştik. Tekrar burada belirtelim İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı gerekmemektedir. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların da yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun şekilde inşa edilmesi zorunludur.
Şehir ve ilçe merkezlerinde inşa edilecek prefabrik evlerin ruhsat durumu bağlı bulunulan belediyenin imar müdürlüğüyle iletişime geçilerek net bir şekilde bilgi alınabilir.
Yapı ruhsatı alma zorunluluğu bulunan yapılar 3194 sayılı İmar Kanununda belirtilmişti. Aynı Kanunun 42. maddesine göre yapı ruhsatı almadan inşaat yapan şahıslara uygulanacak cezalar belirtilmiştir. Kanunun 42. maddesine göre verilecek olan para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi adına, bir başka ifade ile yapı sahibi adına verilmesi gerekmektedir.
Ruhsat almadan kaçak yapı cezası binanın inşa edildiği yerlere göre değişmektedir. Ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının yapı sahibine ve müteahhidine, istisnalar dışında özel parselasyon ile hisse karşılığı belirli bir yer satan ve alana 500.000 TL’den 25.000.000 TL’ye kadar para cezası kesilmektedir. Kaçak inşaat ceza masrafı ilgili kuruma yapılan ödene sonrası makbuzla belge altına alınır.
.jpg)
3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesinde yapı ruhsatı gerektirmeyen inşaat faaliyetleri açıkça belirtilmiştir. Buna göre binalarda derz, iç ve dış sıva uygulamaları, boya ve badana, oluk ve dere değişimi, kapı pencere doğrama değişimi, iç döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamiratı, çatı onarımı ve kiremit aktarma, balkonlara uygulanan cam balkon sistemleri, küpeşte korkuluk, pergola, çardak, kamelya, duvar çiti, bahçe duvarı gibi uygulamalar ruhsat gerektirmemektedir.
Bu alanda en çok merak edilen evlerle ilgili durum ise genel anlamda köyleri kapsayacak şekilde kanunda belirtilmiştir. İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı gerekmemektedir. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların da yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun şekilde inşa edilmesi zorunludur.
Ev ruhsat harç bedelleri bağlı bulunan il ve ilçe belediyelerinin aldığı meclis kararlarına göre her yıl için yeniden belirlenmektedir. Köylerde yapılan ev ruhsatı 2022’de kaç para tutacağı konusunda il merkezlerinde bulunan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden bilgi alınabilir.
Bununla birlikte İstanbul özelinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından 2022 yılı ev ruhsatı hizmet tarifesini örnek olarak verebiliriz. İstanbul Büyükşehir 2022 yılı hizmet tarifesi açıklandı. Öncelikle İBB tarafından yapılan açıklamada 2020 yılında belirlenen ücret tarifelerinin uygulanması 17 Aralık 2020 tarihli ve 1366,1367,1368 sayılı meclis kararına istinaden 1 Nisan 2022 tarihine kadar uzatılmıştı.
İBB imar harçlarına göre, 1000 metrekareye kadar Konut-Rezidans projelerinin yapı kullanma izin belgesi ücreti 4.03 TL oldu. Metrekare başına 37 kuruş zam yapıldı. İmar durum belgesi alma ücreti 66 TL’ye çıktı. Yeni yapı ruhsatı alınmasına ilişkin 1000 metrekareye kadar konut, rezidans metrekare başına 10.68 TL’den 11.75 TL’ye ulaştı.
Konut bina ruhsat bedelinin ne kadar tutacağı konusunda bağlı bulunan il ve ilçe belediyelerinin her yıl kararlaştırılan meclis kararları etkili olmaktadır. 2022 yılı yapı ruhsat bedeli de 1 Ocak itibariyle uygulanmaya başlanacak. Bina köyde yapılacaksa 2022 yılı yapı ruhsat harçları için il merkezlerinde bulunan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden bilgi alınabilir.
Tüm konut modellerinde olduğu gibi prefabrik ev ruhsat işlemleri ve harç bedelleri ev yaptıran yükümlülüğünde gerçekleştirilen uygulamalar arasında. Şunu vurgulayalım ki prefabrik ev ruhsat harç giderleri betonarme konut modeline göre çok daha uygun. Ruhsat işlemleri şehir merkezlerinde ilçe belediyesi uhdesinde yürütülmektedir. Köy ve kasabalarda ise ruhsat için il merkezlerinde bulunan Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleriyle iletişime geçilerek detaylı bilgi alınabilir. Prefabrik ev ruhsat bedeli ile betonarme ev ruhsat bedelini kıyaslama adına bir örneklendirme yapılabilir. Örneğin 2022 yılı Bursa prefabrik ev ruhsat bedelleri 10.000 TL ile 20.000 TL aralığında değişkenlik göstermekteydi. Aynı yıl betonarme ruhsat bedelleri ise 25.000 ila 55.000 TL aralığında gerçekleştirilmekteydi. Buradaki fark iki yapı modelinin statik hesaplama ve kontrol işlemlerinin değişkenliğiyle alakalı.
Bina ruhsat harcı hesaplamasında temel kriter inşaat metrekaresidir. Harç m2 bedeli yapının bağlı bulunduğu il veya ilçe belediye meclisinde belirlenen Bina İnşaat Harcı Tarifesi’ne göre hesaplanır.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi 2022 yılı yapı ruhsat harç bedeline göre bir örneklendirme yapabiliriz. İstanbul’da 2022 yılı yapı ruhsat harç bedeli konutlarda 11.75 TL/m2. İstanbul’da 100 m2 evin ruhsat harcı 1175 TL tutuyor.
İnşaat öncesi yasal izin alınma zorunluluğu bulunan resmi ruhsat işlemleri için gerekli bedeller yapı ruhsat harçları olarak isimlendirilir.
2022 yılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin belirlediği İnşaat ruhsatı harçları şu şekildir;
Yeni Yapı Ruhsatı Alınmasına İlişkin Ücretler
Size daha iyi hizmet verebilmek için kuramsal ve özel mimari planlarınız, projeleriniz ve ürün şartnamenizle ilgili soru ve detayları info@karmod.com mail atarsanız en kısa zamanda talebinize hızlı dönüş yapılacaktır.
Dünyanın bir ucundan diğer ucuna kadar, müşterilerimizin dünyanın yeni teknolojisi ile üretilen hazır yapı sektörüne ulaşmalarını sağlıyoruz. Proje üretim ağı takibince sizler için değer katan teknoloji ve yenilik, esnek ticari modeller ve akıllı tedarik zinciri çözümleri aracılığıyla güvenilirliği garanti ediyoruz.
Keşfet
Türkiyenin en büyük prefabrik yapı firmalarından Karmod 45.000 m2 üretim ile Yüksek kaliteli konteyner ve prefabrik üretir.
