Her yıl artan malzeme ve işçilik fiyatları inşaat maliyetlerinde artışa neden oluyor. Devam eden bu sürekli artış inşaat maliyet hesaplamasını da dinamik hale getiriyor. Maliyetlerde çok değişkenli birçok kalemin olması inşaat maliyet hesaplarında da bir uzmanlığa gidilmesini zorunlu kılıyor. İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır? sorusunu kolaylaştırmak adına bu alanda özel yazılım yapılmış maliyet hesaplama programları da bulunuyor. Uzman faktörüyle beraber bu programlar sayesinde inşaat modeli seçilerek belirtilen istenen m2 ölçüsünde inşaat maliyetinin ne olacağı saniyeler içerisinde ortaya konulabiliyor. Bu yazımızda bir uzmanlık alanı olarak inşaat maliyetlerinin nasıl hesaplanacağı, sürecin işleyişi ve yer yer bu alanda yazılmış programlara değinmeye çalışacağız.
İnşaat maliyet hesabı yapıda kullanılacak modele göre değişmektedir. Aynı zamanda mesken veya ticari bina oluşu da inşaat maliyet hesabında farklılıklar göstermektedir. İnşaat maliyet hesabında temel olarak üç model öne çıkmaktadır. Bunlar çelik karkas bina, betonarme karkas bina ve yığma kagir bina modeli. Çelik karkas binaların daha ekonomik modelleri arasında yer alan prefabrik yapılar inşaat maliyet hesaplamalarında sunduğu fiyat avantajlarıyla öne çıkmaktadır. En çok tercih edilen yapı modellerinin yanı sıra çok yaygın tercihte olmasa da ahşap karkas evleri de sayabiliriz.
Yukarıda belirttiğimiz üç ana yapı modelinin inşaat maliyeti hesaplanırken iki inşa aşamasıyla birlikte işçilik maliyetleri göz önünde bulundurulur. İnşaat maliyetini etkileyen bu aşamalar kaba inşaat maliyeti ve ince inşaat maliyetleridir. Bunların dışında kalan diğer işçilik giderleri de inşaat maliyetine eklenir. İnşaat sektörü yatırımları için en önemli husus inşaat birim metrekare fiyatlarıdır. Her yıl hesaplanan bu maliyetler yatırımlar için önemli bir ölçüt oluşturur.
İnşaat metrekare maliyetleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl hesaplanarak açıklanır. Açıklama kapsamında betonarme, yığma, çelik sistem ve gecekondu binalarıyla birlikte mesken, fabrika, okul, hastane, ticarethane yapılarına yönelik genel kapsamda maliyet tabloları kamuoyuna sunulur. Bu yapılar lüks kategoriyle birlikte 1. Sınıf, 2. Sınıf, 3. Sınıf ve basit inşaat olarak sınıflandırılır. Maliyetler aynı yapı modeli içerisinde bu sınıflara göre değişkenlik gösterir. Örneğin betonarme karkas 2022 yılı inşaat maliyeti lüks inşaat sınıfı ortalaması 2.533,65 TL, 2. Sınıf inşaat maliyeti 1.056,36 TL, basit tip maliyet ise 418,91 TL olarak Bakanlıkça açıklanmış. Yığma kagir inşaat maliyeti ise lüks sınıfta 1,988,78 iken basit tip sınıfta ise 198,49 TL olarak belirlenmiş durumda.
İnşaat maliyet hesaplamasında kaba inşaat maliyeti ve ince inşaat maliyeti ile birlikte diğer işçilik maliyetlerinin etken olduğunu vurgulayarak şimdi bunların hesaplanması konusuna geçelim.
Kaba inşaat maliyeti hesaplanırken yapının projelendirme aşamasından çatıya kadar geçen aşamalar dikkate alınır. Kaba inşaat maliyet hesabına dahil olan süreçler; projelendirme, şantiye kurulumu, hafriyat, gerekli iş makineleri, beton ve demir, su yalıtımı ve drenaj uygulamaları, duvarlar ve çatı yapımıdır. Sıraladığımız kaba işler inşaat toplam maliyetinin %28,40’ını oluşturmaktadır. Kaba inşaat maliyeti hesaplamada en fazla öne çıkan kalem ise beton ve demirdir. Toplam inşaat maliyet hesabı içerisinde beton ve demir payı %18,71 gibi önemli bir oranla öne çıkmaktadır. Bu durum 2020 yılıyla başlayıp günümüze kadar devam eden pandemi sürecinde tedarik zincirinde yaşanan sorunlar nedeniyle demir fiyatlarındaki önemli artışın inşaat maliyetlerini doğrudan etkisi açısından önemli. Kaba inşaat maliyetine sırasıyla hafriyat %2,81, iş makineleri %1,67, duvar %1,66, çatı %1,61, projelendirme %0,94 oranında etki etmektedir.
Genel inşaat hesabına en çok etki eden kategoriyi ince inşaat maliyetleri oluşturmaktadır. Bu nedenle inşaat maliyet hesabı yapılırken ince inşaat maliyeti önemsenmelidir. İnce inşaat maliyetlerinin genel inşaat maliyetleri toplamındaki palı %62,63 ortalamasına sahiptir. İnce inşaat maliyeti genel maliyete görüldüğü gibi en yüksek yüzdelik dilimde etki ediyor. Bir de ince uygulamalar kaba inşaat süreci sonrası gerçekleştirildiğinden sonradan gelen zamlar proje maliyetini en yüksek oranda etkiliyor.
İnce inşaat maliyetini oluşturan uygulama ve kalemleri şu şekilde sıralayabiliriz; dış cephe, ısıtma ve soğutma sistemleri, asansör, şap, mermer, seramik, sıva ve boya, elektrik, pencere, parke, kapı ve pencere, alçıpan uygulamaları, ahşap işleri, mutfak ve banyo dolapları, ankastre, ortak kullanım alanları ve havalandırma, yanın sistemi, balkon ve korkuluk, peyzaj uygulamaları. İnce inşaat maliyeti hesaplamasında öne çıkan kalem %8,77 ortama gider payıyla dolaplar ve ahşap uygulamaları. Bu kalemdeki ince inşaat maliyetini sırasıyla %7,05 pencereler, %7,04 parke, %6,69 ile ısıtma ve soğutma uygulamaları takip ediyor. Elektrik tesisat ve uygulama payı ise genel maliyetlerde %5,25 gider oluşturuyor. Dış cephe uygulama payı ise %3,94.
Genel inşaat maliyet hesabı içerisinde kaba ve ince maliyetlerin dışında genel bir kalem de diğer işlerin maliyetleri oluşturur. Diğer işler maliyet kalemleri içerisinde aylık ödemeleri, ilk ödemeler ve kamu ödemeleri yer alır. Toplam inşaat maliyet hesabı içerisinde diğer işler maliyetlerinin payı %8,97 ortalamaya sahiptir. Bu kalemde en yüksek payı %5,08 oranıyla aylık ödemeler almaktadır.
Öncelikle şunu vurgulamamız gerekir ki inşaat metrekare birim maliyetini global olarak belirtme imkânı bulunmamaktadır. Bu durumu aşağıda örneklemelerle anlatmaya çalışacağız. Bununla birlikte aynı kategoriler için merak edenler için genel bir inşaat metrekare birim maliyet hesabı belirtmeye çalışacağız. İnşaat metrekare birim maliyetinin hesaplanmasında proje yapı ölçülerinin tespit edilmesi önemlidir. Genel inşaat maliyet hesabı yapının dış en ve uzunluk ölçüleri ile yüz ölçümünün bulunması sonrası metrekare inşaat maliyetinin çarpılmasıyla elde edilir. Sonrasında metrekare birim maliyeti bu çarpımın ortalaması alınarak hesaplanır. Normal hesaplanan metrekare maliyetlerine ısıtma ve soğutmada kullanılan kalorifer ve klima gibi uygulamalarla asansör payı dahil edilmez. Çıkan m2 maliyetine kalorifer ve klima gibi iklimlendirme sistemleri için yüzde 8 ilave edilir. Asansör içinse bu oran yüzde 6 olarak dahil edilmelidir.
Her inşaat projesinin metrekare maliyetini değişken kılan kendine özgü özellikleri vardır. Örneğin 1000 m2 toplam inşaat alanına sahip farklı katlarda üç ayrı projeyi kıyaslayalım. Birinci binamız iki katlı, ikinci binamız 4 katlı, üçüncü binamız ise 10 katlı olsun. Her bina 1000 m2 olmasına rağmen görüldüğü gibi katsayıları farklı. 2 katlı binamızda tek kat çıkılacağından yönetmelik gereği asansör gerekmez ve bu maliyet kalemi inşaat maliyetinden çıkartılır. 4 katlı binada 1 asansör yeterli olurken 10 katlı binada yönetmelik gereği 2 ayrı asansör bulundurma zorunluluğu vardır. Günümüzde 1 asansör maliyetinin 300 – 350.000 TL olduğunu hesap ettiğimizde iki katlı bina aynı metrekareye sahip olmasına rağmen asansör maliyeti bulunmamaktadır. Oysa 10 katlı bina projesine iki asansör maliyeti yüklenmektedir. Yine kat yükseldikçe ihtiyaç duyulan merdiven alana ve merdiven, korkuluklar vb. çok sayıda maliyet metrekare fiyatına eklenmektedir.
İnşaat metrekare birim maliyetlerinin toplam metraja bakılarak net olarak belirtilemeyeceğini bir örnekle daha anlatmaya çalışalım. Bu örnekte de yine 2000 m2 toplam metrajda iki ayrı apartman projesini ele alalım. Bir apartmanda 50 m2’lik 40 daire diğerinde ise 100 m2’lik 20 daire bulunsun. Görünüşte her ikisinin de toplam büyüklüğü 2000 m2 olmasına rağmen maliyet kalemleri aynı olmayacaktır. 40 dairelik binada aynı adette çelik kapı, banyo ve mutfak dolabı, kombi, klozet, evye ve lavabo bataryası, havlupan ihtiyacı duyarken 20 dairelik projede bu rakam ve dolayısıyla maliyetler yarıya düşecektir. Görüldüğü gibi her iki bina aynı metrekare büyüklüğe sahip olmasına rağmen daire sayısı metrekare maliyetlerini tamamen değiştiriyor.
İnşaat metrekare fiyatlarının standartlaştırılabilmesini imkansızlaştıran bunun gibi çok sayıda etkeni sayabiliriz. Örneklere arsa maliyetleri, projenin yapıldığı bölgedeki ruhsat harçları, hafriyat kolaylığı veya zorluğu, temel uygulamaları, oda bölme sayıları, balkon ve teraslar gibi çok sayıda etken standart metrekare maliyetini imkansız kılmaktadır. Konutun inşa edildiği bölgedeki malzeme kalite beklentisi de maliyetleri değişken kılmaktadır. Parke, fayans, kapı ve pencere kalite tercihleri, batarya ve diğer armatürlerin kalite beklenti değişkenliklerini buna örnek verebiliriz. İstanbul, Antalya, İzmir gibi büyük şehirlerde lüks beklentisi daha yüksekken Anadolu’da farklı il ve ilçelerdeki beklenti daha farklıdır.
İnşaat maliyet hesaplaması her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan normal inşaat metrekare maliyet bedelinin binanın dış ölçümleriyle ortaya çıkan yüzölçümüyle çarpılmasıyla elde edilir. Bu inşaat maliyet hesabıyla elde edilen maliyet sonucuna konut inşa bedeli adı verilir.
Tablonun tamamına buradan ulaşabilirsiniz.
Öncelikle geride bıraktığımız 2021 yılı inşaat malzeme fiyatlarında beklenmedik yükselişlerle inşaat sektörünü doğrudan etkiledi. 2020 yılında tüm dünyayı etkisi altına alan pandemi koşulları tedarik süreçlerini doğrudan etkiledi. Bu etki 2021 yılı içerisinde kendisini gösterdi. Bu dönemde inşaat maliyetleri TL olarak birçok kalemde katlanarak artarken dolar bazında da bu yükseliş devam etti. Örneğin inşaat kalemlerinde önemli bir gider oluşturan inşaat demirinin tonu Mart 2020 tarihinde 3.200 TL iken Aralık 2021’de 9.700 TL’ye yükseldi Bu dönemde en fazla maliyet artışı cam kaleminde yaşandı. 4+16+4 ısıcam metrekare maliyeti Mart 2020’de 88 TL iken Aralık 2021 sonunda 400 TL gibi önemli bir artış gösterdi. Cam fiyatlarında 2021 Ocak ve Aralık arasında yaşanan dolar bazındaki %171 oranındaki artış da dünya geneli maliyet artışının etkisini ortaya koydu.
Mart 2020 ile Aralık 2021 döneminde inşaat maliyetlerindeki önemli artışları şu şekilde sıralayabiliriz;
Kaynak: https://insaathesabi.com/insaat-maliyet-tablosu-3/
TL bazında beklenmedik rekor artışlar yaşanırken çoğu üründe dolar bazında da görülmemiş artışlar yaşandı. Ocak 2021 ile Aralık 2021 dönemi incelendiğinde dolar bazında cam fiyatları yüzde 171, PVC doğrama fiyatları yüzde 109, Alçıpan fiyatı yüzde 102, seramik fiyatı yüzde 97, EPS köpük fiyatı yüzde 94, alçı sıva fiyatı yüzde 77, ahşap kereste yüzde 70, radyatör fiyatı yüzde 56 olmak üzere dolar bazında en çok fiyat artışı yaşanan inşaat maliyetleri oldu.
2021 ile 2022 yılında inşaat maliyetlerini doğrudan etkileyen bu artış inşaat sektöründe yeni yapılacak proje maliyetlerinde çok iyi analiz yapmayı da birlikte getirecek.
2022 yılı yaklaşık inşaat m2 maliyetleri 18 Şubat 2022 tarihinde 21754 sayılı Resmi Gazete’de yayınlandı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığın’nca hazırlanan, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2022 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında Resmi Gazedede yayınlanan tebliği aşağıdaki tabloda bulabilirsiniz.
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2021/03/20210324-3.htm/
2022 yılı için 1 metrekare inşaat maliyeti betonarme karkas binalar için A grubu lüks kategoride ortalama 2.533,65 TL. B grubu 1. Sınıf yapılarda ise 1 metrekare inşaat maliyeti 1.582,26 TL’dir.
İnşaat m2 birim maliyet hesaplaması her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan normal inşaat metrekare maliyet bedelinin binanın dış ölçümleriyle ortaya çıkan yüzölçümüyle çarpılmasıyla elde edilir.
2022 yılı için 100 metrekare ev betonarme karkas inşaat yönteminde 238.765 TL ile 253.365 TL aralığında gerçekleşmesi ön görülmektedir. Bu fiyatlar asgari ile orta düzey betonarme karkas inşaat maliyetlerini içermektedir.
İnşaat oturum alanı arsa parsel alanının TAKS değeri ile çarpılmasıyla elde edilerek hesaplanır. Örnek vermek gerekirse 2.300 m2 büyüklüğe sahip bir parsel TAKS değeri 0,8 ise 2.300 x 0,8 = 1.840 m2 taban oturum alanında bir inşaat yapılabilir.
Arsa parsel m2 ölçülerine göre bina yapımı bağlı belediyelerin imar izinlerine göre belirlenir. Arsanın büyük veya küçük oluşu bina metrekare ölçüsünü etkilemektedir. Burada temel kriter KAKS oranıdır. Kat alanı kat sayısı açılımının kısaltması olup bir arsa üzerine yapılacak toplam inşaat alanını ifade eder. Örneğin 2.000 m2 büyüklükteki bir arsanın belediye imar durum belgesinde KAKS oranı 1.25 olsun. Bu arsanın toplam inşaat alanı 2.000 m2 x 1,25 = 2.500 m2 olarak belirlenebilir. 200 m2 arsaya kaç m2 ev yapılır? 200 m2 arsaya kaç m2 ev yapılabileceğiyle ilgili imar KAKS değeri önemlidir. 200 m2 arsamızın bulunduğu bölgenin KAKS değerinin 1.5 olduğunu varsayalım. 200 m2 x1.5 = 300 m2 inşaat alanı bulunur. Bu değerle 200 m2 büyüklüğündeki arsa üzerine 75 m2’lik 4 daire inşa edilebilir.
Yazılım sektöründe inşaat maliyeti hesaplamak için geliştirilmiş özel programlar bulunmaktadır. Aynı zamanda program geliştiriciler üyelik sistemiyle inşaat maliyet hesaplama programlarını online portallardan gerçekleştirme imkanı da sunmaktadır.
Daire yapı maliyetlerini belirleyen çok sayıda etken vardır. Bu nedenle 1 daire maliyetini belirleyerek standart bir daire fiyatı oluşturmak mümkün olmamaktadır. 1 daire maliyetini etkileyen unsurların yapısal etkenleri arasında inşaat modeli betonarme karkas, çelik karkas, yığma kagir gibi modellerden hangisinin seçileceği bulunmaktadır. Bunun dışında daire için ihtiyaç duyulan arsa rayiç bedeli, bağlı belediyelerin ruhsat harç bedelleri daire maliyetini etkilemektedir. Genel manada kaba inşaat maliyetleri birbirine yakın olmakla birlikte dairenin ince inşaat işçiliğinin lüks veya orta sınıf malzeme kullanımıyla yapılması gibi kararlar maliyeti etkilemektedir. İnce işçilikte kapı pencere, parke ve seramik, elektrik ve su tesisat malzemeleriyle armatür seçimleri, mutfak ve banyo dolapları modeli, ankastre mutfak ve duşa kabin uygulamaları daire maliyetlerinde değişkenliğe neden olmaktadır. Bunun dışında asansör gerekliliği de bir etken olabilmektedir. 2 katlı binalarda asansör zorunluluğu bulunmadığından 4 ve üzeri katlı dairelere göre bu binalarda bulunan daire maliyetleri daha düşük seyretmektedir.
Size daha iyi hizmet verebilmek için kuramsal ve özel mimari planlarınız, projeleriniz ve ürün şartnamenizle ilgili soru ve detayları info@karmod.com mail atarsanız en kısa zamanda talebinize hızlı dönüş yapılacaktır.
Dünyanın bir ucundan diğer ucuna kadar, müşterilerimizin dünyanın yeni teknolojisi ile üretilen hazır yapı sektörüne ulaşmalarını sağlıyoruz. Proje üretim ağı takibince sizler için değer katan teknoloji ve yenilik, esnek ticari modeller ve akıllı tedarik zinciri çözümleri aracılığıyla güvenilirliği garanti ediyoruz.
Keşfet