Konut Piyasası Beklentileri

TÜİK verilerine göre, Ocak-Ağustos döneminde konut satışları yıllık yüzde 21,3 artarak 978 bin 70 adede ulaştı ve yükseliş son 14 aydır devam ediyor. Konut satışları, Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 6,8 oranında artarak 143 bin 319 oldu. Bu yılın en yüksek aylık konut satışı rakamı Ağustos’ta görüldü.

Özellikle yeni konut üretimini doğrudan etkileyen ilk el konut satışları, 2021 yılından bu yana ilk kez tekrar artışa geçti. Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 4,8 oranında artarak 43 bin 916 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı yüzde 30,6 oldu.

İlk el konut satışları Ocak-Ağustos döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 15,4 oranında artarak 295 bin 524 olarak gerçekleşti. İlk el konut satışlarının toplam satış içerisindeki payının yüzde 40’lara yaklaşması, sektörün en hareketli olduğu dönemlere işaret ederek yeni konut üreticilerine umut verdi.

Türkiye genelinde konut satışlarının artmasının en önemli sebepleri arasında, Merkez Bankası politika faiz indirimlerinin devam edeceği yönündeki beklentinin artması gösteriliyor. Faiz indirimlerinin ipotekli konut kredilerine yansıyacağı beklentisi ve akabinde konut fiyatlarının tekrar yükseleceği endişesi, toplumda konuta olan ilgiyi artırıyor. Kirada yaşayanların yüksek kira bedellerine karşı, faizlerin düşme eğilimine girmesiyle birlikte özellikle ilk evini alacaklar imkânlarını zorlayarak yeni konut alımına yöneliyor.

Konut Kredileri Ve İpotekli Satışlar

Konut piyasasındaki mevcut hareketliliğin en önemli etkenlerinden biri de yeniden canlanan konut kredileri oldu. 2024 yılında yüksek faiz oranları ve sıkı para politikaları nedeniyle neredeyse imkânsız hale gelen kredili alımlar, 2025’te tersine döndü.

2024’te adeta durma noktasına gelen ipotekli satışlar, 2025’in ilk sekiz ayında yüzde 85’lik rekor bir artışla geri döndü. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları, Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 45,2 artarak 19 bin 712 oldu. Konut kredisi faizlerinde göreceli olarak yaşanan düşüşler tüketicileri krediye yönlendirdi.

Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 13,8 olarak gerçekleşti. Geçtiğimiz yıllarda gayrimenkul sektöründe BDDK tarafından kredi kısıtlamasına gidilerek sadece ilk evini alacak olanlara 5 milyona kadar yüzde 90, 5 ila 10 milyon arasındaki konutlarda ise yüzde 80’e kadar kredi imkânı sunulması, ayrıca faiz oranlarının aylık yüzde 2,5’lere kadar gerilemesi ipotekli satışlara olan ilgiyi tekrar artırdı.

İkinci El Konut Satışları Daha Fazla

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) endeksine göre konut fiyatları 19 aydır reel olarak, yani enflasyon karşısında düşüyor. Bu süreçte Türkiye genelinde her ay konut satışları yeni bir rekor seviyeye taşınıyor; son olarak Ağustos satışları yılın zirve seviyesi oldu.

Özellikle ikinci el konut pazarında fiyatların gerilemesiyle birlikte yeni fırsatlar oluştu. Artan hayat pahalılığı ve finansal ihtiyaçlar nedeniyle mülkünü satmak zorunda kalanların sayısındaki artış, piyasada konut arzını artırıyor.

Diğer taraftan borsa, altın, döviz ve mevduat gibi alternatif yatırım enstrümanlarında park etmiş olan yatırımcılar, buradan elde ettikleri kârları konuta yönelterek kâr realizasyonu sağlamaya başladılar. Geçtiğimiz yıllara göre konutta hızlı fiyat artışlarının yavaşlaması, özellikle bir dönem yatırımcıları farklı enstrümanlara yöneltmişti.

Başta kur korumalı hesaplar olmak üzere, altın ve dövizden elde edilen kazançlar yatırımcılar tarafından gayrimenkul alımına yönlendirildi. Bu yatırım geçişi mevcut dönemde de devam ediyor. Konuta ihtiyacı olan kesimin yaptığı alımların yanı sıra, piyasada yatırımcı hareketinin de yüksek olduğu gözleniyor.

Yabancı Yatırımcı Azalıyor

Konut piyasalarında yükseliş eğilimi artarak devam ederken, uluslararası konut yatırımcılarının ülkemize olan ilgisi azalmaya devam ediyor. Ağustos ayında yabancıya konut satışları yüzde 19,8 gerileyerek 1.810 adet olarak gerçekleşti.

Yılın ilk 8 ayında yabancı yatırımcılara yapılan konut satış adetleri geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 13,2 azalarak 13 bin 77 oldu. Ağustos ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı, 2024’ün ilk sekiz ayında %1,87 iken 2025’in aynı döneminde %1,34’e kadar geriledi.

Soner Keleş

Motto Turkey Yönetim Kurulu Üyesi